Contratos de arrendamento de longa duração: comunicação até 16 de fevereiro

A taxa autónoma de IRS sobre rendas de habitação é de 25 %. Os contratos de longa duração para habitação permanente reduzem essa taxa nos termos do art. 72.º do CIRS (n.ºs 3 a 5, na redação da Lei n.º 56/2023). O calendário fiscal da AT inclui uma comunicação anual da duração ou cessação destes contratos, com data-limite a 16 de fevereiro.

Qual é o prazo de comunicação dos contratos de longa duração?

No calendário oficial da AT para fevereiro de 2026, consta como obrigação do IRS, até ao dia 16, a comunicação da duração ou cessação, por transmissão eletrónica de dados, dos contratos de arrendamento de longa duração com direito à redução de taxa prevista nos n.ºs 3, 4 e 5 do art. 72.º do Código do IRS.

Esse prazo de 2026 já passou. Para 2027, confirme a data no calendário fiscal oficial da AT quando for publicado. Não assuma que se mantém. Para ver os restantes prazos do mês, consulte o calendário fiscal de fevereiro de 2026.

O calendário não detalha mais do que isto: a comunicação é eletrónica e abrange a duração e a cessação. Para o procedimento no Portal das Finanças, veja o guia comunicar contrato de arrendamento às Finanças.

Quais são as taxas reduzidas de IRS nas rendas de longa duração?

O ponto de partida é a taxa autónoma de 25 % para rendimentos prediais de arrendamento habitacional. Sobre ela aplicam-se, conforme a duração do contrato de habitação permanente, as reduções seguintes.

A taxa final resulta de subtrair a redução aos 25 %. Os valores concretos estão no exemplo mais abaixo.

E nas renovações?

No escalão de cinco a menos de 10 anos, cada renovação com igual duração acrescenta uma redução de dois pontos percentuais. As reduções por renovação estão sujeitas ao limite de 10 pontos percentuais. Controle por contrato quantas renovações já ocorreram e com que duração.

Redução adicional para rendas mais baixas

Nos novos contratos que beneficiem dos n.ºs 3 a 5, há uma redução adicional de cinco pontos percentuais na taxa autónoma. Aplica-se quando a renda é inferior, em pelo menos cinco pontos percentuais, à renda do contrato anterior sobre o mesmo imóvel (n.º 24). Guarde o contrato anterior e os recibos de renda como prova da comparação.

Quando as reduções não se aplicam

O n.º 23 afasta os n.ºs 3 a 5 para contratos de arrendamento habitacional celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024 cuja renda mensal exceda em 50 % os limites gerais de preço de renda por tipologia e concelho. Esses limites constam das tabelas 1 e 2 do anexo I à Portaria n.º 176/2019. Antes de aplicar a taxa reduzida a um contrato recente, compare a renda com o limite do concelho.

O que acontece se o contrato cessar antes do prazo?

Se um contrato dos n.ºs 3, 4 e 5 cessar antes de decorridos os prazos de duração, ou das renovações, por motivo imputável ao senhorio, extingue-se o direito às reduções (n.º 20). No direito real de habitação duradoura, o mesmo acontece quando a cessação resulta de acordo das partes. A perda de direito tem efeitos desde o início do contrato ou da renovação.

Os titulares dos rendimentos devem, no ano da cessação, declarar esse facto. A finalidade é regularizar a diferença entre o imposto pago em cada ano e o que seria devido com a taxa aplicável à duração efetivamente decorrida, acrescida de juros compensatórios. Sobre estes juros, veja o glossário.

O n.º 21 suspende, para estes efeitos, o prazo de caducidade do direito à liquidação de imposto, nos termos da alínea c) do n.º 2 do artigo 46.º da Lei Geral Tributária. Na prática, a regularização pode abranger vários anos para trás.

Pontos de atenção para contabilistas e senhorios

• Escalão correto: a duração conta para o escalão. Um contrato de cinco anos não dá a redução de 15 pontos percentuais.
• Habitação permanente: as reduções dos n.ºs 3 a 5 referem-se a contratos para habitação permanente.
• Cessação: a comunicação anual e a declaração do n.º 20 são coisas distintas. A segunda destina-se a regularizar o imposto no ano da cessação.
• Englobamento: os rendimentos dos n.ºs 2 a 5 podem ser englobados por opção dos titulares residentes (n.º 13). Compare a taxa autónoma reduzida com o englobamento antes de decidir. Veja o glossário sobre englobamento e o guia do Anexo F do IRS.
• Simulação: pode estimar o imposto sobre rendas na calculadora de IRS sobre rendas.

Como o Konta ajuda neste tema

O Konta permite registar imóveis, inquilinos e contratos de arrendamento por cliente, e o calendário fiscal mostra os prazos da AT, quantos clientes cada obrigação abrange e quantos já estão tratados. Serve para não perder a data de fevereiro e saber que contratos rever. O Konta não comunica os contratos à AT: essa comunicação é feita pelo contabilista ou pelo senhorio no Portal das Finanças.

Para rendas sem recibo eletrónico, veja o Modelo 44.