Anexo F do IRS: como declarar rendas e quando englobar

O Anexo F serve para declarar os rendimentos prediais, ou seja, os da categoria F. A tributação depende de três coisas: o tipo de arrendamento (habitacional ou não), a duração do contrato e as despesas que se podem deduzir. Os valores abaixo seguem os artigos 8.º, 22.º, 41.º e 72.º do CIRS, nas versões publicadas no Portal das Finanças.

O que é rendimento da categoria F?

Segundo o artigo 8.º do CIRS, são rendimentos prediais as rendas de prédios rústicos, urbanos e mistos, pagas ou colocadas à disposição dos titulares, quando estes não optarem pela tributação na categoria B. Veja também categoria F no glossário.

Contam como rendas, entre outras:

• a cedência do uso do prédio ou de parte dele, e os serviços relacionados com essa cedência;
• o aluguer de maquinismos e mobiliário instalados no imóvel;
• a diferença recebida pelo sublocador entre a renda do subarrendatário e a que paga ao senhorio;
• a cedência do uso de bens imóveis para fins especiais, como a publicidade;
• a cedência de partes comuns em propriedade horizontal;
• a constituição onerosa de direitos reais de gozo temporários sobre prédios;
• as indemnizações que compensem perdas de rendimentos desta categoria;
• os contratos de direito real de habitação duradoura.

Quem opta pela categoria B declara no Anexo B e não no Anexo F.

Que taxa se aplica às rendas?

O artigo 72.º do CIRS fixa taxas autónomas:

• 25 % para os rendimentos prediais de arrendamento habitacional;
• 28 % para os restantes rendimentos prediais (por exemplo, arrendamento não habitacional).

Reduções por duração do contrato

Aplicam-se aos contratos de arrendamento para habitação permanente:

A mesma redução de 20 pontos aplica-se à prestação mensal dos contratos de direito real de habitação duradoura.

Há ainda uma redução adicional de 5 pontos percentuais nos novos contratos que beneficiem destas reduções, quando a renda seja inferior, em pelo menos 5 pontos percentuais, à do contrato anterior sobre o mesmo imóvel.

Armadilhas nas reduções

• Se o contrato cessar antes do prazo por motivo imputável ao senhorio, perde-se o direito às reduções desde o início do contrato ou da renovação. No ano da cessação, o titular tem de declarar o facto e regularizar a diferença de imposto, com juros compensatórios.
• As reduções dos n.os 3 a 5 não se aplicam aos contratos habitacionais celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024 cuja renda mensal exceda em 50 % os limites gerais de preço de renda por tipologia e concelho, previstos nas tabelas 1 e 2 do anexo I da Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho.
• As regras atuais resultam da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro. Confirme sempre em que redação se enquadra cada contrato, sobretudo nos mais antigos.

Que despesas se podem deduzir às rendas?

O artigo 41.º do CIRS manda deduzir, relativamente a cada prédio ou parte de prédio, os gastos efetivamente suportados e pagos pelo sujeito passivo para obter ou garantir as rendas, incluindo os seguros de renda. Ficam de fora:

• os gastos de natureza financeira;
• as depreciações;
• o mobiliário, os eletrodomésticos e os artigos de conforto ou decoração;
• o adicional ao imposto municipal sobre imóveis (AIMI).

Regras a ter presentes:

• O IMI e o imposto do selo só são dedutíveis no ano em que o rendimento do prédio é tributado.
• Em frações em propriedade horizontal, são dedutíveis os encargos que o condómino deva obrigatoriamente suportar e tenha pago. Quem tem várias frações do mesmo prédio imputa-os pela permilagem de cada uma.
• Na sublocação, a diferença entre a renda recebida e a renda paga não beneficia de qualquer dedução.
• Podem deduzir-se gastos de conservação e manutenção suportados e pagos nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento, desde que o imóvel não tenha entretanto tido outro uso.
• Os gastos têm de estar documentalmente comprovados.

Renda paga pela própria habitação

Nos arrendamentos habitacionais, o n.º 8 do artigo 41.º permite deduzir, até à concorrência das rendas brutas, as rendas que o senhorio paga pela sua habitação própria e permanente. As condições, cumulativas, são:

1. o imóvel arrendado ter sido, antes, habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do agregado, comprovada pelo domicílio fiscal, durante pelo menos 12 meses;
2. o sujeito passivo ter mudado a habitação própria e permanente para um local a mais de 100 km do imóvel arrendado;
3. ambos os contratos de arrendamento estarem registados no Portal das Finanças.

Para simular o seu caso, use a calculadora de IRS sobre rendas.

Quando se pode englobar as rendas?

Em regra, os rendimentos sujeitos a taxas especiais não são englobados (art. 22.º, n.º 3). Englobar significa somá-los aos restantes rendimentos e aplicar os escalões gerais. Ver englobamento.

A opção está prevista no n.º 13 do artigo 72.º, para titulares residentes em Portugal. Esse número exclui expressamente os n.os 2 a 5. Na prática:

• rendas habitacionais (n.os 2 a 5): a opção de englobamento não é permitida;
• rendimentos prediais a 28 % (alínea e) do n.º 1): podem ser englobados por opção.

Quem exerce a opção fica obrigado a englobar a totalidade dos rendimentos da mesma categoria (art. 22.º, n.º 5). Não é possível escolher prédio a prédio. Em contitularidade, cada contitular engloba os rendimentos ilíquidos e as deduções na proporção da sua quota.

Para comparar, tenha em conta os escalões de IRS e o restante rendimento do agregado.

Rendas com e sem recibo eletrónico

As fontes consultadas para esta página não fixam prazos nem procedimentos de emissão de recibos de renda. Para as rendas recebidas sem recibo eletrónico existe uma obrigação própria, explicada no guia do Modelo 44. Os contratos de arrendamento devem estar registados e comunicados, ver como comunicar um contrato de arrendamento. Esse registo também condiciona a dedução do n.º 8 do artigo 41.º.

Os prazos de entrega da declaração estão em Entrega do IRS em 2026.

Como o Konta ajuda neste tema

Se é contabilista e trata de senhorios, o Konta guarda imóveis, inquilinos e contratos de arrendamento por cliente. Emite no Portal das Finanças, por ordem do contabilista, recibos de renda (um a um, em lote ou automaticamente num dia do mês) e prepara e valida o Modelo 44 para recibos em papel. O Konta não entrega a declaração de IRS nem calcula o Anexo F por si.