IMT: o que é e como funciona o imposto na compra de imóveis

O que é o IMT

O IMT é o imposto que o adquirente paga quando compra, a título oneroso, um imóvel ou um direito sobre um imóvel. Incide sobre as transmissões previstas no Código do IMT, qualquer que seja o título por que se operem (artigo 1.º). O conceito de prédio é o do Código do IMI.

Qual é a base legal?

• Código do IMT, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro.
• Artigo 2.º: incidência objetiva e territorial.
• Artigo 9.º: isenções na aquisição de habitação.
• Artigo 17.º: taxas, com escalões atualizados pela Lei n.º 73-A/2025, de 30 de dezembro (Orçamento do Estado para 2026).

O que está sujeito a IMT?

Além da compra e venda, o artigo 2.º inclui, entre outras situações:

• o arrendamento com cláusula de o bem passar a ser do arrendatário no fim das rendas;
• os arrendamentos ou subarrendamentos que devam durar mais de 30 anos;
• as permutas, pela diferença de valores;
• o excesso de quota-parte em partilhas;
• as entradas de sócios com imóveis para realização do capital;
• a cedência da posição contratual em contrato-promessa;
• certas aquisições de partes sociais em sociedades com ativo maioritariamente imobiliário.

Para os contabilistas: nas sociedades, a operação pode ser sujeita a IMT sem haver escritura de compra e venda. Confirme as condições do artigo 2.º, n.º 2, alínea d), antes de concluir que não há imposto.

Quais são as taxas em 2026?

A taxa depende do tipo de prédio e do destino. Para habitação própria e permanente no Continente (artigo 17.º, n.º 1, alínea a), os escalões são:

Outras taxas do mesmo artigo: 5% na aquisição de prédios rústicos e 6,5% em outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas. A habitação que não seja própria e permanente tem tabela própria (alínea c). Nas Regiões Autónomas aplicam-se tabelas específicas.

Como se calcula?

O artigo 17.º, n.º 3, divide o valor em duas partes, com taxa média e taxa marginal. Na prática, a AT publicou tabelas com taxa marginal e parcela a abater (Ofício-Circulado n.º 40129/2026, de 6 de janeiro de 2026): aplica-se a taxa marginal ao valor total e subtrai-se a parcela.

Quando há isenção?

• Artigo 9.º, n.º 1: isenção se o valor não exceder o limite do 1.º escalão da alínea a), em habitação própria e permanente.
• Artigo 9.º, n.º 2: primeira aquisição de habitação própria e permanente por quem tenha até 35 anos à data da transmissão e não seja dependente no ano da transmissão. O limite é o do 1.º escalão da alínea b), ou seja, 330 539 €.
• Ficam excluídos os titulares de propriedade, ou de figura parcelar, sobre prédio urbano habitacional à data ou nos três anos anteriores.

Em casal, a verificação faz-se individualmente por cônjuge, em partes iguais, com uma declaração de cada um.

Taxas agravadas

• 10%, sem isenção nem redução, se o adquirente tiver domicílio fiscal em jurisdição constante da lista de regime fiscal mais favorável, ou for controlado por entidade nessa situação. Não se aplica a pessoas singulares.
• 7,5% na habitação, sem isenção nem redução, se o adquirente for não residente, salvo as exceções do n.º 10 do artigo 17.º (aditado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio), como tornar-se residente fiscal ou arrendar para habitação com renda limitada.

Confusões frequentes

• IMT não é IMI. O IMT paga-se uma vez, na aquisição. O IMI é anual e incide sobre a propriedade.
• IMT não é Imposto do Selo. São liquidados em conjunto na compra, mas são impostos distintos. Consulte o simulador de IMT e Imposto do Selo.
• IMT não é AIMI. O AIMI é um adicional anual ao IMI.
• O IMT não incide sobre a mais-valia da venda. Essa tributação está em sede de IRS ou IRC. Veja mais-valias na venda de imóveis.

A liquidação e a cobrança têm capítulos próprios no Código do IMT. Confirme os valores em vigor no Portal das Finanças antes de fechar um cálculo. Mais detalhe em artigo 17.º do CIMT, artigo 9.º do CIMT e artigo 2.º do CIMT.