Artigo 17.º do CIMT: taxas do IMT explicado

O artigo 17.º do Código do IMT (CIMT) diz que taxa se aplica a cada aquisição onerosa de imóveis. A taxa depende do tipo de prédio, do destino (habitação própria e permanente ou não) e de quem compra. Os limites dos escalões das tabelas de habitação têm a redação da Lei n.º 73-A/2025, de 30 de dezembro. Os n.os 10 a 12, sobre não residentes, foram aditados pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.

Que taxa se aplica a cada tipo de aquisição?

O n.º 1 tem cinco alíneas:

• Alínea a): habitação própria e permanente, fora da alínea b).
• Alínea b): habitação própria e permanente abrangida pelos n.os 2 a 5 do artigo 9.º, quando o valor excede o limite do 1.º escalão da respetiva tabela.
• Alínea c): habitação não abrangida pelas alíneas anteriores.
• Alínea d): prédios rústicos, a 5%.
• Alínea e): outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas, a 6,5%.

Habitação própria e permanente: escalões da alínea a)

Para cada escalão, a lei indica a taxa marginal e, nos primeiros escalões, a taxa média no limite superior:

• até 106 346 €: taxa marginal de 0% e taxa média de 0%;
• mais de 106 346 € e até 145 470 €: taxa marginal de 2%, taxa média de 0,5379%;
• mais de 145 470 € e até 198 347 €: taxa marginal de 5%, taxa média de 1,7274%;
• mais de 198 347 € e até 330 539 €: taxa marginal de 7%, taxa média de 3,8361%;
• mais de 330 539 € e até 660 982 €: taxa marginal de 8%;
• mais de 660 982 € e até 1 150 853 €: taxa única de 6%;
• superior a 1 150 853 €: taxa única de 7,5%.

Alínea b): habitação própria e permanente com isenção parcial do artigo 9.º

Aplica-se quando a aquisição está abrangida pelos n.os 2 a 5 do artigo 9.º do CIMT. A tabela é própria e o 1.º escalão vai até 330 539 €, com taxa de 0%. Depois:

• mais de 330 539 € e até 660 982 €: 8%;
• mais de 660 982 € e até 1 150 853 €: taxa única de 6%;
• superior a 1 150 853 €: taxa única de 7,5%.

Alínea c): habitação que não é própria e permanente

• até 106 346 €: taxa marginal de 1% e taxa média de 1%;
• mais de 106 346 € e até 145 470 €: taxa marginal de 2%, taxa média de 1,2689%;
• mais de 145 470 € e até 198 347 €: taxa marginal de 5%, taxa média de 2,2636%;
• mais de 198 347 € e até 330 539 €: taxa marginal de 7%, taxa média de 4,1578%;
• mais de 330 539 € e até 633 931 €: taxa marginal de 8%;
• mais de 633 931 € e até 1 150 853 €: taxa única de 6%;
• superior a 1 150 853 €: taxa única de 7,5%.

Compare com a alínea a): a diferença está no 1.º escalão (taxa de 1% em vez de 0%) e no limite superior do escalão de 8%, que aqui termina em 633 931 €.

Como se calcula o IMT por escalões (n.º 3)

A taxa não se aplica a todo o valor. Para as alíneas a), b) e c), quando o valor excede o limite do 1.º escalão, o n.º 3 divide-o em duas partes:

1. uma parte igual ao limite do maior escalão que nela couber, a que se aplica a taxa média desse escalão;
2. o excedente, a que se aplica a taxa marginal do escalão imediatamente superior.

Para simular sem fazer contas à mão, use o simulador de IMT e Imposto do Selo.

Prédios rústicos e outras aquisições onerosas

Os prédios rústicos pagam 5% (alínea d)). Os outros prédios urbanos e as outras aquisições onerosas pagam 6,5% (alínea e)).

Usufruto, partes de prédio e permutas (n.os 2, 5, 6 e 9)

• Figuras parcelares do direito de propriedade (n.º 2): aplica-se a taxa correspondente à natureza dos bens sobre que incide o direito. As tabelas das alíneas a) e b) só se usam na transmissão de usufruto, uso e habitação, direito de superfície ou direito real de habitação duradoura sobre habitação própria e permanente.
• Partes de prédio (n.º 6): se no mesmo ato se transmite a totalidade do prédio, a cada valor aplica-se a taxa correspondente à totalidade da transmissão. Se não se transmite a totalidade, aplica-se ao valor tributável a taxa correspondente ao valor global do prédio, tendo em conta a parte ou o direito transmitidos.
• Permutas (n.º 9): aplica-se, com as devidas adaptações, a regra da alínea b) do n.º 6.
• Casos das alíneas a) e b) do n.º 3 do artigo 2.º (n.º 5): a taxa aplicável aos montantes da regra 18.ª do n.º 4 do artigo 12.º corresponde à totalidade do preço acordado no contrato, sem as tabelas das alíneas a) e b) do n.º 1. Veja o artigo 2.º do CIMT.

Quando a taxa é de 10 %?

O n.º 4 fixa a taxa de 10 %, sem isenção nem redução, quando o adquirente:

• tem domicílio fiscal em país, território ou região com regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças;
• é uma entidade dominada ou controlada, direta ou indiretamente, por entidade nessa situação.

O n.º 8 diz que há domínio ou controlo quando existe uma relação de domínio nos termos do artigo 486.º do Código das Sociedades Comerciais. O n.º 7 exclui esta taxa quando o adquirente é pessoa singular.

Não residentes: taxa de 7,5% na habitação (n.os 10 a 12)

Sem prejuízo do n.º 4, a taxa é sempre de 7,5% na aquisição de habitação por não residente, sem isenção nem redução. Há três exceções:

• o adquirente foi considerado residente fiscal em Portugal nos termos do artigo 16.º do Código do IRS;
• o adquirente torna-se residente fiscal em Portugal nos termos desse artigo, no prazo de dois anos contados da data de aquisição;
• o imóvel é destinado a arrendamento para habitação, com renda mensal dentro dos limites dos n.os 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, no prazo de seis meses após a aquisição, e é arrendado em pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos.

Na segunda e na terceira exceção, o n.º 11 prevê que a AT anula, a requerimento do interessado, a diferença entre o imposto pago e o que resultaria das taxas do n.º 1. O requerimento faz-se no prazo de seis meses a contar da data em que o adquirente se torna residente ou em que é celebrado o contrato de arrendamento.

Erros comuns

• Aplicar a taxa do escalão ao valor total, em vez de dividir em duas partes como manda o n.º 3.
• Usar a tabela da alínea a) para uma casa que não é habitação própria e permanente. Essa compra segue a alínea c).
• Esquecer que a taxa de 10 % do n.º 4 não admite isenção nem redução.
• Não verificar se o adquirente é não residente antes de simular o imposto.
• Não pedir a anulação da diferença no prazo de seis meses quando se verifica uma das exceções do n.º 10.

Para o enquadramento do imposto, consulte o glossário de IMT e o Imposto do Selo, que acompanha frequentemente a compra de imóveis.