Artigo 9.º do CIMT: isenção de IMT na aquisição de habitação explicado
O artigo 9.º do CIMT isenta de IMT a aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinados exclusivamente a habitação própria e permanente, até ao valor máximo do 1.º escalão do artigo 17.º. O n.º 2 isenta também a primeira aquisição por sujeitos passivos com idade igual ou inferior a 35 anos à data da transmissão, que não sejam dependentes no ano da transmissão. A redação atual dos n.os 1 a 5 resulta do Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25/07.
O artigo 9.º do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT) contém a isenção de IMT para a compra de habitação própria e permanente. Tem dois regimes: um geral (n.º 1) e um para a primeira aquisição por jovens (n.º 2). Foi alterado pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25/07.
O que diz cada número do artigo 9.º do CIMT
N.º 1: isenção geral para habitação própria e permanente
São isentas de IMT as aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente. O valor que serviria de base à liquidação não pode exceder o valor máximo do 1.º escalão da alínea a) do n.º 1 do artigo 17.º.
Os requisitos são cumulativos:
- prédio urbano ou fração autónoma;
- destino exclusivo a habitação;
- habitação própria e permanente do adquirente;
- valor base de liquidação dentro do limite do 1.º escalão.
O valor em euros desse escalão não consta do artigo 9.º. Está no artigo 17.º do CIMT. Confirme o valor em vigor no Portal das Finanças antes de aconselhar o cliente.
N.º 2: primeira aquisição por jovens
É isenta de IMT a primeira aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação própria e permanente. O valor que serviria de base à liquidação não pode exceder o valor máximo do 1.º escalão da alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º. Note que a referência é à alínea b), não à alínea a) do n.º 1.
Além disso, o adquirente tem de cumprir duas condições pessoais:
- ter idade igual ou inferior a 35 anos à data da transmissão;
- não ser considerado dependente, no ano da transmissão, para efeitos do artigo 13.º do Código do IRS.
N.º 3: quem fica excluído do regime dos jovens
Ficam excluídos da isenção do n.º 2 os sujeitos passivos que sejam titulares do direito de propriedade, ou de figura parcelar desse direito, sobre prédio urbano habitacional. A exclusão aplica-se se a titularidade existir à data da transmissão ou em qualquer momento nos três anos anteriores.
A exclusão refere-se ao regime do n.º 2. Não se estende, por si só, à isenção geral do n.º 1.
N.º 4: casais
Se o imóvel adquirido ao abrigo do n.º 2 vier a constituir bem comum de um casal, a verificação dos pressupostos e o apuramento do IMT são feitos individualmente em relação a cada cônjuge, em partes iguais. Cada cônjuge deve apresentar uma declaração prevista no n.º 1 do artigo 19.º.
N.º 5: regime mais favorável
O n.º 2 não prejudica a aplicação de um regime mais favorável. Se existir outro regime que beneficie mais o adquirente, o regime dos jovens não o afasta.
A quem se aplica na prática
| Aspeto | N.º 1 | N.º 2 |
|---|---|---|
| Destino do imóvel | Habitação própria e permanente, exclusivamente | Habitação própria e permanente, exclusivamente |
| Limite de valor | 1.º escalão, alínea a) do n.º 1 do artigo 17.º | 1.º escalão, alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º |
| Primeira aquisição | Não exigida pelo texto | Exigida |
| Idade | Sem limite no texto | Igual ou inferior a 35 anos à data da transmissão |
| Dependente no IRS | Sem referência | Não pode ser dependente no ano da transmissão |
| Propriedade anterior | Sem referência | Exclusão (n.º 3) |
Exemplos práticos
Exemplo ilustrativo 1. Um trabalhador independente compra o primeiro apartamento para viver. No dia da escritura tem 35 anos e já não é dependente de ninguém para efeitos de IRS. Nunca foi proprietário de prédio urbano habitacional. Se o valor base de liquidação não exceder o limite do 1.º escalão da alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º, cumpre os requisitos do n.º 2.
Exemplo ilustrativo 2. Uma cliente de 36 anos à data da transmissão compra a primeira casa. Não cumpre o requisito de idade do n.º 2. Pode, porém, ter direito ao n.º 1 se o imóvel for habitação própria e permanente e o valor não exceder o limite da alínea a).
Exemplo ilustrativo 3. Um jovem de 30 anos foi titular de um prédio urbano habitacional dois anos antes da compra e já o vendeu. Fica excluído do n.º 2, porque houve titularidade num momento dos três anos anteriores à transmissão.
Erros comuns
- Confundir as alíneas do artigo 17.º. O n.º 1 remete para a alínea a); o n.º 2 remete para a alínea b). Os limites de valor são os de cada uma.
- Ignorar o passado do adquirente. A exclusão do n.º 3 olha para a data da transmissão e para os três anos anteriores, não só para o presente.
- Esquecer a condição de dependente. Um jovem com idade até 35 anos pode perder o n.º 2 se for dependente, para efeitos do artigo 13.º do Código do IRS, no ano da transmissão.
- Tratar o casal como um só adquirente. No n.º 4 a análise é individual, em partes iguais, e cada cônjuge apresenta a sua declaração do artigo 19.º.
- Assumir destino que não é exclusivo. Ambos os regimes exigem destino exclusivamente habitacional, próprio e permanente.
- Confundir IMT com outros impostos. O artigo 9.º trata apenas do IMT. O Imposto do Selo e o IMI têm regras próprias; para o IMI, veja isenção de IMI.
Ligação a outros artigos
- Artigo 2.º do CIMT: incidência do imposto, que define o que está sujeito a IMT.
- Artigo 17.º do CIMT: taxas e escalões, de onde vêm os limites de valor do artigo 9.º.
- Simulador de IMT e Imposto do Selo: para estimar o imposto num caso concreto.
- Mais-valias na venda de imóveis: tema distinto, relevante quando o cliente vende a casa anterior.
Antes de confirmar a isenção a um cliente, verifique no Portal das Finanças o valor em vigor dos escalões do artigo 17.º. Confirme também se o caso se enquadra no n.º 1, no n.º 2 ou em outro regime mais favorável.
Perguntas frequentes
Quem está isento de IMT ao abrigo do artigo 9.º do CIMT?
Estão isentas as aquisições de prédio urbano ou fração autónoma destinados exclusivamente a habitação própria e permanente, dentro do limite de valor do 1.º escalão. O n.º 2 prevê ainda a isenção da primeira aquisição por quem tenha idade igual ou inferior a 35 anos à data da transmissão.
Até que idade se aplica a isenção de IMT para jovens?
A idade tem de ser igual ou inferior a 35 anos à data da transmissão. Tem de se tratar da primeira aquisição, e o adquirente não pode ser dependente para efeitos do artigo 13.º do Código do IRS no ano da transmissão.
Quem já teve casa pode beneficiar da isenção do n.º 2?
Não, se foi titular de direito de propriedade, ou de figura parcelar desse direito, sobre prédio urbano habitacional à data da transmissão ou em qualquer momento nos três anos anteriores. Essa exclusão consta do n.º 3.
Como funciona a isenção quando a casa é comprada por um casal?
Nas aquisições do n.º 2 que venham a ser bem comum do casal, os pressupostos e o IMT são apurados individualmente por cada cônjuge, em partes iguais. Cada um apresenta uma declaração prevista no n.º 1 do artigo 19.º.
Qual é o valor máximo do imóvel para ter isenção de IMT?
O artigo 9.º remete para o valor máximo do 1.º escalão do artigo 17.º do CIMT, alínea a) no n.º 1 e alínea b) no n.º 2. O valor em euros deve ser consultado no Portal das Finanças.
Que lei deu a redação atual ao artigo 9.º do CIMT?
Os n.os 2 a 5 têm redação do Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25/07, que também alterou o n.º 1.
Fontes oficiais
Conteúdo informativo, verificado contra as fontes acima à data de atualização. Não substitui o aconselhamento de um contabilista certificado nem a leitura da lei aplicável ao seu caso.