IVA a 6% nas obras: empreitadas de reabilitação e habitação

Quando é que uma obra tem IVA a 6%?

O artigo 18.º do CIVA fixa a taxa de 6% para as prestações de serviços constantes da Lista I, a de 13% para as da Lista II e a de 23% para as restantes. Em construção civil, a taxa reduzida não depende do tipo de empreiteiro nem do valor da obra. Depende de a empreitada caber numa verba concreta da Lista I. Se não couber, aplica-se a taxa de 23%.

A tabela resume as verbas da Lista I relevantes para empreitadas. O texto completo está no Portal das Finanças e deve ser lido antes de aplicar a taxa.

Verbas da Lista I do CIVA aplicáveis a empreitadas

Verba	O que cobre	Condição principal
2.27	Beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis	Imóvel ou parte autónoma afeto à habitação; materiais sujeitos à regra dos 20%
2.23	Reabilitação de edifícios; construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública	Área de reabilitação urbana delimitada ou operação de reconhecido interesse público nacional
2.18	Construção ou reabilitação de habitações económicas, de custos controlados ou para arrendamento acessível	Certificação pelo IHRU, I. P. (ou entidade regional) e afetação mínima dos prédios
2.19	Empreitadas de bens imóveis cujo dono da obra seja uma das entidades indicadas	Obra contratada diretamente com o empreiteiro
2.42	Construção ou reabilitação para venda como habitação própria e permanente ou para arrendamento habitacional	Condições da verba 2.42.1 ou 2.42.2; vigência até 31 de dezembro de 2032 na 2.42.1

Verba 2.27: obras em imóveis afetos à habitação

A verba 2.27 abrange as empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afetos à habitação. É a verba que serve a maioria das obras em casas e apartamentos.

O que fica de fora

O texto da verba exclui expressamente:

• os trabalhos de limpeza;
• a manutenção de espaços verdes;
• as empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares.

Estes trabalhos não beneficiam da verba 2.27, mesmo que a obra seja em habitação.

Armadilhas habituais

• A verba fala em empreitadas e em imóveis afetos à habitação. Uma obra em espaço comercial ou de outra natureza não cabe aqui.
• Numa obra mista, com piscina ou outra instalação excluída, convém separar na proposta e na fatura os trabalhos que a verba cobre dos que não cobre.
• Guarde os elementos que demonstram a afetação do imóvel à habitação. O empreiteiro responde pela taxa que aplica na fatura.

Materiais: a regra dos 20%

A verba 2.27 diz que a taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o respetivo valor não exceder 20% do valor global da prestação de serviços. Na prática, há que comparar o valor dos materiais com o valor global da empreitada antes de faturar.

Pode simular outros valores na calculadora de IVA.

Verba 2.23: reabilitação de edifícios em áreas de reabilitação urbana

A verba 2.23 abrange as empreitadas de reabilitação de edifícios e as empreitadas de construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública. Têm de estar localizadas em áreas de reabilitação urbana delimitadas nos termos legais, ou ser realizadas no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional.

O texto dá como exemplos de áreas as áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística e as zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana, entre outras. A localização do edifício é o ponto de partida. Antes de aplicar a taxa, confirme se o imóvel está numa área delimitada.

Ressalvas da Lei n.º 56/2023

A redação em vigor da verba 2.23 vem da Lei n.º 56/2023. Segundo o texto oficial, essa redação não é aplicável:

• a pedidos de licenciamento, de comunicação prévia ou de informação prévia respeitantes a operações urbanísticas submetidos à câmara municipal territorialmente competente antes da entrada em vigor da lei;
• a pedidos de licenciamento ou de comunicação prévia submetidos após a entrada em vigor da lei, desde que ao abrigo de uma informação prévia favorável em vigor.

Em obras com processo urbanístico antigo, verifique a data de entrada do pedido na câmara municipal. Isso pode alterar a taxa aplicável.

Habitação económica, entidades públicas e cooperativas: verbas 2.18, 2.19 e 2.24 a 2.26

Estas verbas estão em vigor na Lista I e dependem sobretudo de quem é o dono da obra ou de certificação prévia.

• Verba 2.18: empreitadas de construção ou reabilitação de habitações económicas, habitações de custos controlados ou habitações para arrendamento acessível, nos termos definidos em portaria, independentemente do promotor. Exige que pelo menos 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal, ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou frações autónomas, sejam afetos a um desses fins, e certificação pelo IHRU, I. P. (ou pelas entidades regionais indicadas).
• Verba 2.19: empreitadas de bens imóveis em que são donos da obra autarquias locais, certas empresas municipais, associações de municípios, empresas públicas responsáveis pela rede pública de escolas secundárias ou associações e corporações de bombeiros, desde que as obras sejam diretamente contratadas com o empreiteiro.
• Verba 2.24: empreitadas de reabilitação de imóveis contratadas diretamente para o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado, pelo IHRU, IP, ou pelas entidades regionais indicadas, bem como as realizadas no âmbito de regimes especiais de apoio financeiro ou fiscal à reabilitação ou de programas apoiados financeiramente por essas entidades.
• Verba 2.25: empreitadas de construção e serviços conexos cujos promotores sejam cooperativas de habitação e construção, no âmbito da política social de habitação e com certificação.
• Verba 2.26: empreitadas de conservação, reparação e beneficiação de prédios urbanos habitacionais, propriedade de cooperativas de habitação e construção, cedidos aos seus membros em propriedade coletiva.

Verba 2.42: construção ou reabilitação para venda ou arrendamento habitacional

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aditou a verba 2.42 à Lista I. Aplica-se a empreitadas de construção ou reabilitação, com duas variantes.

Verba 2.42.1: venda para habitação própria e permanente, ou arrendamento habitacional

Abrange imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente do adquirente, ou destinados exclusivamente ao arrendamento habitacional, cujo preço de venda ou valor de renda mensal não exceda os limites fixados no decreto-lei. As condições são cumulativas.

Na venda:

• o imóvel é vendido para habitação própria e permanente do adquirente e, na aquisição, aplicam-se as taxas das alíneas a) ou b) do n.º 1 do artigo 17.º do CIMT;
• a venda ocorre no prazo máximo de 24 meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do RJUE;
• o título aquisitivo menciona expressamente a aplicação da taxa da verba 2.42.1.

No arrendamento:

• o arrendamento é isento nos termos do artigo 9.º do CIVA;
• os contratos são comunicados nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo (ver como comunicar um contrato de arrendamento);
• o primeiro contrato entra em vigor no prazo máximo de 24 meses a contar da emissão da documentação de início de utilização;
• o imóvel tem contratos de arrendamento habitacional em vigor durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos após essa emissão;
• não é convencionada a possibilidade de subarrendamento por montante superior ao previsto no decreto-lei.

Se o imóvel não for afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da aquisição, ou não for destinado exclusivamente a esse fim nos 12 meses posteriores à afetação, aplica-se um agravamento do IMT correspondente a 10% sobre o valor tributável. O decreto-lei prevê exceções para circunstâncias excecionais.

Verba 2.42.2: contratos de investimento para arrendamento

Abrange prédios urbanos ou frações autónomas para arrendamento habitacional, ou para arrendamento para subarrendamento habitacional, abrangidos pelo regime de contratos de investimento para arrendamento aprovado em anexo ao mesmo decreto-lei.

A que obras se aplica e até quando

A verba 2.42.1 aplica-se a empreitadas relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026. A iniciativa procedimental é, por exemplo, a apresentação do pedido de licenciamento ou da comunicação prévia. A verba cessa a sua vigência a 31 de dezembro de 2032.

Os termos e as condições de aplicação são estabelecidos em legislação especial. Nas propriedades horizontais, a taxa aplica-se apenas à parte da empreitada proporcional às frações que cumpram as condições. Em compropriedade, exige-se que cada um dos comproprietários afete o imóvel a habitação permanente.

Se a obra não cabe em nenhuma verba

Aplica-se a taxa de 23%, nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 18.º. A taxa a aplicar é a que vigora no momento em que o imposto se torna exigível, pelo que uma alteração legislativa durante a obra obriga a rever a faturação.

A taxa de IVA e a autoliquidação são questões distintas. Para esta última, consulte o guia sobre autoliquidação do IVA na construção civil.

Conferência no fecho do IVA

Para o contabilista, o risco está na fatura: taxa errada, materiais não separados, ausência de prova da afetação à habitação. Antes de submeter a declaração periódica de IVA, compare as obras faturadas a 6% com a verba invocada e com a regra dos materiais.

No Konta, a leitura de ficheiros SAF-T de faturação apresenta os valores faturados no mês, sem IVA, separados em bens, serviços e outros (não separa por taxa de IVA). O Konta não entrega declarações à AT.