AIMI (Adicional ao IMI): quem paga, taxas e prazo em 2026

Quem paga o AIMI

São sujeitos passivos as pessoas singulares ou coletivas que sejam proprietárias, usufrutuárias ou superficiárias de prédios urbanos situados em Portugal (art. 135.º-A, n.º 1, do CIMI).

• Equiparam-se a pessoas coletivas as estruturas ou centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica que figurem nas matrizes como sujeitos passivos de IMI.
• A herança indivisa, representada pelo cabeça de casal, também é equiparada a pessoa coletiva para efeitos de sujeição.
• A qualidade de sujeito passivo determina-se segundo o art. 8.º do CIMI, com as necessárias adaptações, com referência a 1 de janeiro do ano a que o adicional respeita.

Não são sujeitos passivos o Estado, as Regiões Autónomas, as autarquias locais, as suas associações e federações de municípios de direito público, nem os respetivos serviços, estabelecimentos e organismos, incluindo os institutos públicos.

Quem adquiriu ou vendeu um prédio depois de 1 de janeiro não muda o sujeito passivo desse ano: conta a titularidade nessa data.

Sobre que imóveis incide

O AIMI incide sobre a soma dos valores patrimoniais tributários (VPT) dos prédios urbanos situados em Portugal de que o sujeito passivo seja titular (art. 135.º-B, n.º 1). Os VPT são os que constam das matrizes prediais, reportados a 1 de janeiro (art. 135.º-C, n.º 1).

Prédios excluídos

• Prédios urbanos classificados como «comerciais, industriais ou para serviços» e «outros» (alíneas b) e d) do n.º 1 do art. 6.º do CIMI).
• Prédios «habitacionais» enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento, nos termos do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio.

Valores que não entram na soma

O art. 135.º-C, n.º 3, retira da soma, entre outros, o valor dos prédios que no ano anterior tenham estado isentos ou não sujeitos a IMI. Retira também os prédios cujos titulares sejam cooperativas de habitação e construção ou associações de moradores, e os prédios ou partes de prédios de condomínios cujo VPT não exceda 20 vezes o valor anual do indexante dos apoios sociais. Para o valor do IAS em vigor, consulte o Portal das Finanças. Sobre isenções de IMI, veja o guia de isenção de IMI.

A classificação dos prédios (habitacionais, comerciais, outros) vem do art. 6.º do CIMI. O artigo 112.º do CIMI trata das taxas do IMI e é relevante porque a dedução do AIMI não se aplica aos prédios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 3 desse artigo (art. 135.º-C, n.º 4).

Qual é a dedução de 600 000 €

Ao valor tributável deduzem-se 600 000 € quando o sujeito passivo é uma pessoa singular, e também 600 000 € quando é uma herança indivisa (art. 135.º-C, n.º 2). O artigo não prevê esta dedução para as pessoas coletivas.

Taxas do AIMI

As taxas de 0,4 % e 0,7 % aplicam-se ao valor tributável depois das deduções, quando existam. Já os escalões de 1 000 000 € e 2 000 000 € referem-se ao valor tributável apurado nos termos do n.º 1 do art. 135.º-C, ou seja, à soma dos VPT.

Opção prevista no art. 135.º-D

Quando é exercida a opção prevista no n.º 1 do art. 135.º-D, os limiares de 1 000 000 € e de 2 000 000 € passam para o dobro (art. 135.º-F, n.os 2 e 3). Para as condições e o modo de exercício da opção, consulte o texto do art. 135.º-D no Portal das Finanças.

Prédios de pessoas coletivas afetos a uso pessoal

O valor dos prédios detidos por pessoas coletivas afetos a uso pessoal dos titulares do capital, dos membros dos órgãos sociais ou dos respetivos cônjuges, ascendentes e descendentes fica sujeito a 0,7 %. Para a parcela acima de 1 000 000 € e até 2 000 000 € aplica-se 1 %, e acima de 2 000 000 € aplica-se 1,5 %. Estes prédios devem ser identificados no anexo à declaração periódica de rendimentos do IRC (art. 135.º-F, n.os 4 e 7). Veja também o Modelo 22 de IRC.

Regimes fiscais mais favoráveis

Para prédios de entidades sujeitas a um regime fiscal mais favorável, nos termos do n.º 1 do art. 63.º-D da Lei Geral Tributária, a taxa é de 7,5 %. Esta regra não se aplica a prédios de pessoas singulares.

Quando se paga o AIMI em 2026

No resumo anual de pagamentos da AT, a linha «IMI – Adicional» indica como último dia de pagamento em 2026 o dia 30 de setembro. Esse prazo já passou. Para a data de 2027, consulte o calendário fiscal da AT quando for publicado. Veja o calendário fiscal de setembro de 2026.

O pagamento do IMI tem calendário próprio; veja pagamento do IMI em 2026. Os dois impostos são distintos, e o AIMI é liquidado e pago separadamente do IMI.

O AIMI pode ser deduzido no IRS ou no IRC?

IRS

O AIMI é dedutível à coleta do IRS dos sujeitos passivos com rendimentos imputáveis aos prédios urbanos sobre os quais incida (art. 135.º-I). A dedução é feita até à concorrência:

• da parte da coleta do IRS proporcional aos rendimentos líquidos da categoria F, no caso de englobamento; ou
• da coleta obtida por aplicação da taxa prevista na alínea e) do n.º 1 do art. 72.º do CIRS, nos demais casos.

A dedução aplica-se também a titulares de rendimentos da categoria B obtidos em atividade de arrendamento ou hospedagem, e não conta para o limite do n.º 7 do art. 78.º do CIRS. Sobre a declaração de rendas, veja o Anexo F do IRS.

IRC

As entidades sujeitas a IRC podem optar por deduzir à coleta o AIMI pago durante o exercício a que respeita o imposto (art. 135.º-J). A dedução fica limitada à fração correspondente aos rendimentos gerados por imóveis sujeitos a AIMI, no âmbito de atividade de arrendamento ou hospedagem.

• Esta opção prejudica a dedução do AIMI na determinação do lucro tributável.
• Não se aplica quando os imóveis são detidos, direta ou indiretamente, por entidade residente em país, território ou região com regime fiscal claramente mais favorável constante da lista aprovada por portaria.

Armadilhas frequentes

• Data de referência. Os VPT e a titularidade contam a 1 de janeiro.
• Heranças indivisas. A dedução de 600 000 € aplica-se à herança como sujeito passivo próprio, representada pelo cabeça de casal.
• Locação financeira. Quem exerce legalmente a atividade de locação financeira não pode repercutir o AIMI nos locatários quando o VPT dos imóveis em contrato não exceda a dedução prevista no n.º 2 do art. 135.º-C (art. 135.º-B, n.º 3).
• Escolha entre deduzir ou aceitar como gasto. Em IRC, a opção pela dedução à coleta exclui a dedução do AIMI no lucro tributável.

Para o enquadramento do imposto base, veja os glossários de AIMI e de IMI.